Unsere Philosophie: Realisierung von innovativen Visionen und visionären Innovationen
TEUTI
German Investment Platform
Kommanditgesellschaft
HOLDING
Projektentwicklungs- und Verwaltungsgesellschaft
Visionen & Innovationen
Von der Vision zur Innovation und Realität
Durch einzelne Projektgesellschaften, welche die geplanten und entwickelten Projekte realisieren.
Gemäß unserer Unternehmensphilosophie wird für jedes einzelne Projekt, welches in Zusammenarbeit mit Investoren und Finanzinstitutionen auf dem Immobilienmarkt realisiert wird, eine eigene Objektgesellschaft errichtet. In Form einer UG / Unternehmergesellschaft, GmbH oder AG.
Wir realisieren Visionen und verbinden Kompetenzen
Wir bieten eine internationale Plattform für deutsche Projektentwicklungsunternehmen an, um darauf ihre geplanten und entwickelten Unternehmensprojekte und Immobilienobjekte zu präsentieren, um somit weltweit Geschäftspartner, Finanzierungen und Investoren zur Realisierung zu finden.
Wir bieten im Rahmen unseres Projektmanagements als ein Projektentwickler und Projektrealisierer, Business Introducer und Vermittler eine Präsentationsplattform als eine Dienstleistung an, um auch als Kooperationspartner gemeinsam mit den Projektanten und Kooperationspartnern, unseren Kompetenzen, Investoren, Finanziers und unserem Geschäftspartnernetzwerk unsere Projekte und die Projekte unserer Kunden zu verwirklichen.
Projekte Portfolio Präsentations Plattform
Wir präsentieren und realisieren profitable Projekte in Deutschland und unter deutscher Leitung und Beteiligung in der Europäischen Union.
Wir sind ein kreatives Projektentwicklungsunternehmen mit Sitz in München und arbeiten mit kompetenten und internationalen Kooperationspartnern zusammen, um die verschiedenen eigenen innovativen und lukrativen Projekte und die unseres Geschäftspartnernetzwerkes zu verwirklichen.
Wir haben ständig sehr spannende Projekte und Unternehmen in verschiedenen innovativen und nachhaltigen Branchen und Geschäftsfeldern zu realisieren. In diesem Zusammenhang, bieten wir attraktive Investment- und Beteiligungsmöglichkeiten, sehr attraktive und profitable Geschäftsideen und vor allem gute und kompetente Persönlichkeiten in einer gleichwertigen und vertrauensvollen Partnerschaft an, wo wir uns sehr gut vorstellen können, dass wir zusammen mit unseren guten und internationalen Geschäftskontakten, unternehmerischen Gestaltungsmöglichkeiten und Kompetenzen eine wertvolle strategische Partnerschaft mit erfolgreichen Synergien bilden können.
Unsere geschäftlichen Interessen sind ebenso wie die unserer Klientel, gute Geschäftsideen und spannende Projekte zu verwirklichen. In einem erfolgreichen und elitären Team von ehrbaren, kompetenten und aufrichtigen Geschäftsleuten und internationalen Partnerschaften mit Professionalität, Zuverlässigkeit, Ziel- und Erfolgsorientierung und einem hohen persönlichen Engagement. Mit Leidenschaft, gegenseitigem Vertrauen und Herzblut.
Wir haben aufgrund unseres ausgezeichneten Netzwerkes durch unsere Rechtsanwaltskanzlei unseres Gesellschafters Herrn Dr. Ziembinski in Osteuropa und durch das geschäftspartnerschaftliche Netzwerk an Unternehmen und Geschäftspartnern unserer Kommanditgesellschaft sehr gute Kontakte zu einer interessanten Klientel in allen Ländern Europas.
Durch die Tätigkeit von Herrn Dr. Ziembinski als ein sehr renommierter Rechtsanwalt und Insolvenzanwalt, haben wir Kontakte in nahezu alle Wirtschaftsbereiche Osteuropas, respektive Energie, Industrie, Immobilien, Bauträger- und Bauunternehmen, Projektentwickler, Großhandelsunternehmen, Landwirtschaft, Tourismus, Hotellerie, bis hin zu Wirtschaftsministerien und in Regierungskreise.
Herr Dr. Roman Ziembinski studierte an der Breslauer Universität Jura und absolvierte dort seine Doktorarbeit über die preußische Wirtschaft. Er hat in Polen sowohl in privaten wie auch in staatlichen Unternehmen hohe Stellungen ausgeübt. In den letzten Jahren war er als Koordinator vieler internationaler Projekte, besonders im Immobilienbereich und für die Regierung tätig.
Sehen Sie dazu bitte auch folgenden Link: www.kancelaria-zip.pl
Da wir ständig bestrebt sind, attraktive und profitable Projekte zu entwickeln und zu realisieren, streben wir langfristig eine vertrauensvolle und erfolgreiche Geschäftspartnerschaft mit unserer Klientel an, um gemeinsam unsere deutschen und internationalen Projekte und die unserer Kunden umzusetzen.
Daher bieten wir unseren Kunden auch an, sich als Mitunternehmer und Gesellschafter an unserem Projektentwicklungsunternehmen, einer Holding und Kommanditgesellschaft in München, zu beteiligen oder sich auch direkt an unseren Objektgesellschaften bzw.. an unseren einzelnen Unternehmens- und Immobilienprojekten und den unserer Klientel, in Form einer Finanzierungs- oder Kapitalbeteiligung zu engagieren, um interessante, spannende und profitable Unternehmens- und Immobilienprojekte gemeinsam mit unseren Kompetenzen und Projektanten erfolgreich zu realisieren.
Ziel unseres Unternehmens und dessen „Projekte Portfolio Präsentations Plattform“ ist es, zusammen mit unseren Geschäftspartnern, Projektanten und Kompetenzen, Synergien zu bilden, um unser gemeinsames Projekteportfolio mithilfe von geeigneten Finanzierungen, Kapitalgebern, Beteiligungen, Endinvestoren, einem kompetenten Projektmanagement und unserer neu geschaffenen Kapitalanlagenvermögensverwaltung, die von uns und unseren Geschäftspartnern geplanten und entwickelten Immobilien- und Unternehmensprojekte weltweit vorzustellen und zu realisieren.
Als ein deutscher Projektentwickler mit Sitz in München planen und bauen wir auch internationale Immobilienprojekte in Deutschland, Schweiz, Italien, Kroatien, Polen, Montenegro und im Baltikum.
Unser deutsches Projekteportfolio:
Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien
Mikroapartments
Meeresimmobilien
Seniorenresidenzen
Ferien-, Hotel- und Tourismusimmobilien
Unter unserer deutschen Leitung und Beteiligung:
Ferienimmobilien in Apulien in Italien
Montenegro Hotels, Ferienhäuser und Apartmentimmobilien
Burg & Schlosshotel Südtirol
Ostsee Hotelimmobilien Resorts & Baltic Spa in Deutschland und dem Baltikum
Hotel und Abenteuer Event Tourismus Immobilienprojekte in Kroatien
Exklusive Schweizer Immobilienobjekte und Projektierungen
Medien-Bistros-HighTech-Immobilien und Informationstechnologieunternehmen
Wir kreieren profitable Geschäftskonzepte in langfristig angestrebten konstruktiven Geschäftspartnerschaften mit dem Ziel eines gemeinsamen Erfolges.
Die deutschen Projekte werden über unsere Plattform als ein attraktives und profitables Investment weltweit vorgestellt, um sie so zu kapitalisieren, zu realisieren und zu vermarkten.
Wir erhalten dafür ein Projektmanagement- und Verwaltungshonorar, eine Vermittlungsprämie und einen Anteil am Projekt oder wir bieten das Konzept der gesamten Projektentwicklung einem Käufer, Kapitalgeber oder Endinvestor zur weiteren Realisierung und Umsetzung an.
Leistungen und Aufgabenbereiche:
➢ Akquise und Aufbereitung von Grundstücken, Verhandlung für die Grundstücksankäufe
➢ Projektakquise (Ideenfindung, Konzeptionierung und Wirtschaftlichkeitsberechnungen)
➢ Abstimmung der Vorplanungen und Genehmigungsplanungen mit Behörden
➢ Vorbereitende Gespräche bezüglich baurechtlicher Vorgaben mit Behörden
➢ Schnittstellenkommunikation zwischen Behörden, beteiligten Unternehmen und Fachingenieuren für die Konzeptplanung
➢ Vermietungs- und Vermarktungsleistungen (Suche und Ansprache potentieller Mieter, je nach Konzept; Aufbereitung der nötigen Unterlagen; Durchführung von Objektbesichtigungen; Unterstützung / Führung bei den Vertragsverhandlungen und der Vertragsvorbereitung)
➢ Mitwirkung bei der Aufstellung von Leistungsverzeichnissen, Vergabe, Fortschreibung der Kostenschätzungen
➢ Wir sind berechtigt Dritte in Anspruch zu nehmen
Mit Projektentwicklung wird in der Immobilienbranche die Konzeption und Planung zur Erstellung von in der Regel größeren Projekten bezeichnet. Die Projektentwicklung besteht aus der Summe aller Untersuchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und anderen bauvorbereitenden Maßnahmen, die erforderlich oder zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke zu überbauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten. Dazu gehört die Absicherung der baulichen und sonstigen Nutzung im wirtschaftlichen Bereich. Im Bereich des Wohnungsbaus beschränkt sich die Projektentwicklung oftmals auf die Suche nach geeigneten Grundstücken und deren Beplanung im Rahmen des geltenden Baurechts.
Die Projektentwicklung zielt meist auf die Einbindung umfassender Leistungen, vom Grundstückerwerb über nachfolgend die Planung, die Finanzierung und den Bau von schlüsselfertigen Bauten sowie entweder, deren anschließenden Verkauf oder Betrieb. Projektentwickler können sein Projektgesellschaften, Eigentümer, Bauunternehmen oder als beratende Dienstleister Architekten, Makler.
Entsprechend einer Definition nach ihrer Aufgabe ist die Projektentwicklung die Kombination der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee, wobei Immobilienobjekte mit folgenden Eigenschaften geschaffen werden sollen
Eine Definition über ihre Wirkungsweise zeigt sie als Summe aller technischen, juristischen und wirtschaftlichen Maßnahmen, die darauf abzielen, dass ein Projekt innerhalb eines vorgegebenen Kosten-, Qualitäts- und Zeitrahmens realisierbar ist.
Je nachdem, welcher dieser Faktoren beim Projektstart vorhanden ist, ergeben sich verschiedene Vorgehensweisen.
Idee sucht Kapital und Standort Diese Variante kommt z. B. beim Neubau von Einkaufszentren, Baumärkten usw. zum Tragen. Hier gibt es in der Regel eine ausgereifte Projektidee, eventuell in der Form des Franchising, und es werden Investoren sowie geeignete Standorte für diese Projekte gesucht. Standort sucht Idee und Kapital Hier wird für ein bestehendes Grundstück, zum Beispiel neugeschaffene Gewerbegebiete oder Grundstücke, die von Industrieunternehmen verlassen werden eine neue Nutzung sowie eine Immobilienfinanzierung gesucht. Kapital sucht Idee und Standort Dies ist z. B. bei Immobilienfonds oder Versicherungen, die über umfangreiche Mittel verfügen und diese Mittel in geeigneten Objekten investieren wollen, der klassische Fall.
Kostenentwicklung bei Projekten
Der Ablauf einer Projektentwicklung ist ein komplexer Vorgang, jedoch kann man oft typische Projektphasen unterscheiden. Diese werden im Folgenden näher beschrieben. Entscheidend für das Gelingen des Projektes ist es, die vielfältigen Risiken, vor allem die Kostenrisiken, im Griff zu behalten. Je weiter ein Projekt fortschreitet, desto weniger Einfluss auf die Kosten ist möglich (siehe Grafik). Daher wird man versuchen, in einem möglichst frühen Stadium des Projekts eine fundierte Entscheidung darüber zu treffen, ob das Projekt machbar ist (Machbarkeitsstudie, auch Feasibility Study). Gleichzeitig sind in diesem frühen Stadium jedoch naturgemäß die größten Unsicherheiten vorhanden.
In dieser Phase werden die notwendigen Voraussetzungen für die Projektentwicklung geschaffen. Wie oben erwähnt, ist zunächst oft nur ein Faktor vorhanden – Idee, Standort oder Kapital. In der Projektinitiierung müssen nun zunächst die fehlenden Faktoren beschafft werden. Dieser Vorgang ist für die drei genannten Modelle jeweils grundlegend verschieden.
Anschließend muss mit möglichst geringem Aufwand eine Grobkonzeption des Projektes erstellt werden, da in dieser Phase noch nicht sicher ist, ob das Projekt überhaupt realisiert wird. Auf dieser Grundlage wird nun eine einfache Projektentwicklungsrechnung durchgeführt. Man unterscheidet Frontdoor-Approach und Backdoor-Approach (siehe unten).
Beim Frontdoor-Approach geht man von den voraussichtlichen Kosten aus und ermittelt daraus eine erforderliche Mindestmiete. Die ermittelte Miete muss dann marktgerecht, d. h. realistisch am Markt erzielbar sein, sonst ist die Vermarktung gefährdet und das Projekt unwirtschaftlich.
Beim Backdoor-Approach geht man von einer marktüblichen Miete aus und errechnet daraus die maximal möglichen Gesamtkosten. Da die Baukosten in der Regel nicht wesentlich beeinflusst werden können, ergibt sich daraus letztlich ein Maximalpreis, der für das in Aussicht genommene Grundstück geboten werden kann. Der Backdoor-Approach liefert also eine Verhandlungsbasis für die Kaufverhandlungen mit dem Grundstückseigentümer.
Im Rahmen der Projektentwicklungsrechnungen werden regelmäßig auch verschiedene Finanzierungsszenarien verglichen (Projektfinanzierung), da der Anteil und die Konditionen der Fremdfinanzierung maßgeblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts haben.
Beiden Ansätzen sind die auch im Rahmen der Immobilienbewertung als Residualwertansatz diskutierten Schwächen inhärent, dass zahlreiche Faktoren auf Schätzwerten beruhen und alleine oder in Kombination zum Verfehlen des prognostizierten Ergebnisses führen können. Hinzuweisen ist auf die Tatsache, dass jede Art von Immobilienprojekt eine langfristige Bindung von erheblichem Kapital in einem zyklischen Markt bedeutet. [2]
Zur Initiierungsphase gehört schließlich auch die Sicherung des in Frage kommenden Grundstücks, z. B. durch eine Kaufoption oder einen aufschiebend bedingten oder rückabzuwickelnden Kaufvertrag.
Phasenkonzept der Projektentwicklung
Sobald Idee, Standort und Finanzierung – jedenfalls in Grundzügen – geklärt sind, kann die Projektkonzeption beginnen. Die Konzeptionsphase hat die Aufgabe, die Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit des geplanten Objekts gegenüber einer Vielzahl von Beteiligten – Kapitalgebern, künftigen Nutzern, Investoren und ggf. auch der Öffentlichkeit – nachzuweisen. Daher müssen in dieser Phase verschiedene Analysen durchgeführt werden:
Diese Analysen werden zusammen auch als Feasibility Study oder Machbarkeitsstudie bezeichnet. Diese Analysen sollen mit hinreichender Sicherheit belegen, dass sich das Objekt unter den gegebenen Rahmenbedingungen (Zeit, Kosten, Vorstellungen der Kapitalgeber und der Nutzer) realisieren lässt. Außerdem müssen in dieser Phase mögliche Risiken identifiziert, bewertet und Maßnahmen für ihre Steuerung getroffen werden. Die durchgeführten Analysen können aber durchaus dazu führen, dass das Projekt in dieser Phase abgebrochen wird.
Marktanalyse[
Die Marktanalyse versucht eine Aussage über die kurz- und mittelfristige Angebots- und Nachfragesituation auf den betroffenen Immobilien-Teilmärkten zu treffen. Dazu wird zunächst das Umfeld des geplanten Objekts in rechtlicher, technischer, sozio-kultureller und ökonomischer Hinsicht daraufhin untersucht, ob ein ausreichendes Potential für die künftige Entwicklung des Projekts vorliegt.
Eine Flächenanalyse kann klären, welches Angebot und welche Nachfrage nach den geplanten Flächen kurz- und mittelfristig zu erwarten ist. Dabei müssen sowohl die aktuell vorhandenen Flächen wie auch evtl. in Bau befindliche Flächen berücksichtigt werden. Davon abgezogen werden die Flächen, die in der nahen Zukunft aus verschiedenen Gründen nicht mehr zur Verfügung stehen werden (Alter).
Auf dieser Grundlage kann eine Prognose erstellt werden, über welchen Zeitraum die neu erstellten Flächen voraussichtlich vom Markt aufgenommen (absorbiert) werden.
Standortanalyse
Eine Standortanalyse gibt Auskunft über die verschiedenen Faktoren der Lage- und Standortqualitäten, die einen Immobilienstandort ausmachen. Man kann weiche Faktoren wie z. B. Image, Freizeit- und Wohnqualität, Bekanntheit der Geschäftsadresse und harte Faktoren wie z. B. Infrastruktur, Erschließung, Branchen- oder Bevölkerungsmix und Topographie unterscheiden. Mit Hilfe der Standortanalyse soll eine möglichst objektive Aussage über die heutige und künftige Qualität der „Lage“ und des „Standortes“ getroffen werden, bzw. eine Entscheidungsgrundlage für die Auswahl verschiedener möglicher Standorte geschaffen werden. Keinesfalls zu vernachlässigen ist zudem die Frage des Baurechts. Technische Hilfsmittel sind statistische Analysesysteme zur Durchführung von Faktoranalysen sowie Geoinformationssysteme. Hierbei werden raumrelevante Standortfaktoren modelliert und analysiert.
Nutzungsanalyse
Die voraussichtlichen Anforderungen der künftigen Nutzer bilden das Ziel der Nutzungsanalyse. Dabei werden verschiedene Aspekte berücksichtigt, wie z. B. die Anforderungen an Größe und Beschaffenheit der Flächen, an mögliche Raumkonzepte, an Stellplätze, an Bauqualität und -ausführung, an Dienstleistungen und an technische Einrichtungen. Ebenfalls von Bedeutung für die Flächenoptimierung sind dabei lokale Faktoren, u. a. die Käufer- und Vermieterstrukturen, welche bedeutend auch die Grundrissgestaltung beeinflussen. Dabei müssen nicht nur der aktuelle Bedarf, sondern nach Möglichkeit auch künftige Bedarfsveränderungen in die Analyse einfließen.
Wettbewerbsanalyse
Die Wettbewerbsanalyse bildet eine Synthese der Ergebnisse von Markt-, Standort- und Nutzungsanalyse. In einer Zusammenschau wird die Positionierung des geplanten Objekts im Vergleich zu konkurrierenden Objekten dargestellt. Dazu müssen Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet werden. Es wird eine Rangliste aller Objekte einschließlich des eigenen erstellt und so die voraussichtliche Position des eigenen Objekts im Wettbewerb herausgearbeitet. Aus den Ergebnissen dieser Analyse können dann Rückschlüsse auf Stärken und Schwächen des eigenen Konzepts abgeleitet werden, die zu einer geeigneten Modifikation der Konzeption führen können. Ziel dieser Modifikation, die während der gesamten Konzeptionsphase laufend stattfindet, ist eine möglichst optimale Anpassung an die Bedürfnisse der künftigen Nutzer sowie eine weitestgehende Abgrenzung von eventuellen Wettbewerbern.
Risikoanalyse
Die Projektentwicklung birgt aufgrund der vielen Unwägbarkeiten eine Anzahl von Risiken in sich, die im Rahmen einer Risikoanalyse systematisch identifiziert und bewertet werden.
Entwicklungsrisiko Hierunter versteht man das Risiko, dass bei der Vermarktung des Objektes Probleme auftreten, wenn das Objekt nicht nutzungs- und standortadäquat konzipiert wurde. Ursachen hierfür können z. B. in der Unerfahrenheit der Beteiligten liegen. Prognoserisiko In den angeführten Analysen werden eine Vielzahl von Annahmen getroffen. Das Risiko, dass die Wirklichkeit von diesen Annahmen abweicht, bezeichnet man als Prognoserisiko. Planungsrisiko Gelangt man während der Projektphase zu der Einsicht, dass das Objekt nicht wie beabsichtigt realisiert werden kann, gehen die Aufwendungen für Initiierung und Konzeption verloren. Dieses Risiko bezeichnet man als Planungsrisiko. Zeitrisiko Das Risiko, im Verlauf der Projektentwicklung den für eine wirtschaftliche Objektvermarktung gegebenen Zeitrahmen zu überschreiten, bezeichnet man als Zeitrisiko. Genehmigungsrisiko Wird das konzipierte Projekt nicht wie geplant genehmigt, kann unter Umständen die gesamte Konzeption in sich zusammenbrechen. Dies bezeichnet man als Genehmigungsrisiko. Zur Reduzierung dieses Risikos empfiehlt sich eine enge Einbindung der maßgeblichen öffentlichen Stellen in einer möglichst frühen Projektphase. Finanzierungsrisiko Hierunter versteht man das Risiko, dass die für die Projektentwicklung notwendigen Kapitalmittel nicht aufgebracht werden können oder sich im Verlauf des Projektes als nicht ausreichend erweisen. Boden- und Baugrundrisiko Im Verlauf des Projektes festgestellte Altlasten, Kontaminationen oder ungünstige Baugrundverhältnisse können zu erheblichen Mehraufwendungen führen, die letztlich ein Projekt scheitern lassen können. Zur Vorbeugung empfehlen sich sorgfältige Voruntersuchungen und entsprechende vertragliche Regelungen bei der Grundstückssicherung. Kostenrisiko Mit dem Finanzierungsrisiko hängt das Kostenrisiko eng zusammen. Aufgrund der teilweise sehr langen Projektlaufzeiten lassen sich nicht alle Kosten präzise vorausplanen. Kostenüberschreitungen können jedoch auch aus Managementfehlern während der Projektlaufzeit entstehen.
Kostenanalyse
Diese Phasen sind dabei nicht in einer strengen zeitlichen Reihenfolge zu verstehen. Vielmehr werden sich in der Regel die einzelnen Phasen überlappen. Die Projektvermarktung kann zum Beispiel bereits während der Projektkonzeption begonnen werden. Die Konzeptionsphase wiederum kann sich mit der Managementphase überschneiden. An die Fertigstellung des Projektes schließt sich dann noch die Verwaltung des Objektes über die gesamte Nutzungsdauer, das sogenannte Gebäudemanagement an.
Im Normalfall steuert der Projektentwickler das Grundstück, die Planung, die Nutzer, die Nachunternehmer und das Kapital. Hierbei wirkt ein interdisziplinäres Team von Fachdisziplinen wie z.B. Architekt, Bauingenieur, Betriebswirt, Jurist, Stadtplaner oder Geographzusammen.
Der Endinvestor kauft das Projekt in der Entstehungsphase oder er übernimmt das fertige und vermietete Objekt.